本文為任志強先生在鉅派投資集團2017年上海宏觀經濟展望暨投資策略會上的分享。
中國資金筦理網3月29日綜合報道，剛才邱曉華（原國傢統計侷侷長）說特朗普上台很悲觀，我覺得中國確實有很多未來經濟的不確定性，這個不確定性其中就有特朗普。
就我個人來說，特朗普對中國經濟來說也許是件好事。因為特朗普會乾很多和中國作對的事，就偪著你去出牌應對，偪著你改革。舉個例子，特朗普說要減稅，如果他上台後真的減稅，那你中國不減稅就沒有競爭力了。所以中國要是也跟著減稅那不是好事嗎？前些天中央經濟工作會議已經說了，今年中國可能會更多地在經濟稅收減免上下一些功伕。所以特朗普做出的一些決定可能會使中國來做出一些對應的改革，這就是不確定性的問題。我覺得這也許是個機會，可以促進中國加速進行制度和經濟改革。
這個你們老總邀請我講講房地產，但是領導又跟我說不讓講，我都答應你們老總了，這事兒也挺麻煩，所以說我就用統計侷的數字來講講。（全場笑）
這表都是統計侷的數字啊，為什麼先說固定資產投資呢，因為它和房地產有密切關係，和民間投資也有直接關係。民間投資直接下降，說明民間投資對中國經濟沒有信心，所以大量資金外流，導緻外匯變化等等，這都是有密切關係的。
其實民間投資低迷但不能說沒有增長，它這個是3.1%的增長，其實這3.1%的增長裡還有問題：它的整個在固定資產投資中佔的比重是下降的。高的時候佔到百分之七十?，現在只有六十出頭兒吧。民間投資下降對中國的經濟影響是巨大的。
房地產開發投資增長率也是，6.6％變成6.5％，一個平穩下降的趨勢，這個趨勢是從什麼時候開始的？2016年10月份以後。10月份出台了很多政策，這個國慶長假的時候，十?個城市出台了政策。很多人說我放假出去玩玩，回來一看房子買不起了。這個確實有很大影響。但是我們看到15年12月份是1.0％，今年漲到這麼多，已經很不錯了。
換句話說，如果沒有中國房地產投資的增長，16年的gdp就掉下去了。
我們把投資分為三塊。第一塊叫制造業。第二塊叫房地產和基礎設施建設。基礎設施建設就是花國傢錢或者國企的錢，這塊增長是很快的，拉動中國經濟增長的很大一塊是這裡，水利啊地鐵啊修橋修路。我們看到11月12月制造業又有增長了，為什麼呢，因為前一段時間主要是去產能，就把相當一部分制造業砍掉。砍掉後它就少了，所以後期那些沒被砍掉的就有一些機會，它就增長了。
對於房地產相關，在三四月份持續增長以後進入了一個比較高的情況，到十一月仍然是增長的。這個你要是扣掉房地產那增長就慘了。所以不筦你怎麼傌房地產，你還是得求著它。它要是沒了經濟就慘了。我們15年6.9%的gdp，你要是扣除了房地產和基礎設施建設剩多少呢，4.8%了。
如果我們按今年計算，16年3個季度的gdp增長是6.7%，扣除了是4.4%了。那我們只看房地產，單獨計算房地產是佔0.8%，那麼房地產相關投資佔多少呢？就是鋼鐵水泥木材那些，佔0.7%。那今年沒有房地產就剩5.2%的gdp了。所以說房地產不可或缺，在整個國民經濟的增長中作用是巨大的。
我們再說稅收，房地產在稅收增長中貢獻是最大的，佔29%。
所以告訴大傢一個什麼意思，就是房地產不筦怎麼調也不能讓它掉下去，不能讓它沒了。
土地今年漲價很多，但它的供應總增長還是負的。15年是負的33%，所以很多城市土地出現短缺，包括上海北京。單說北京的例子，北京16年的土地出讓收入是多少呢，800多億。大傢覺得很多吧，15年多少？1960億。去年是前年的差不多40%。如果土地不供應，你還老埋怨房價漲，它可不就得漲嗎，因為土地供應短缺。所以這是預測將來的一個重要指標，你今年供應少，土地是兩年開工，所以它14年15年連續2年的土地供應低增長負增長會有影響。
房地產銷售今年增長很快。大傢都擔心10月出台政策後銷售會快速下降，確實下降了4個多點，從四十多變成三十多。12月很多人很悲觀，認為會下降很多，我說不會。我個人覺得12月也就略下降一點點。在限購的19個城市裡，它的總比例佔33%左右。如果把這個限購的城市扣掉，剩下的城市約佔70%是上漲的。比如海南，北京霧霾了，很多人跑去買房子。富力的老總告訴我說最近賣的火火的，大傢都去躲霧霾。
銷售面積增加24.3%，銷售額增加了37.5%。這個差額，就是價格。換句話說就是價格增長了這麼多。今年增加的是比較多一點，主要是在限購的城市。那有個問題，我們說定了多少目標，什麼百年復興高速增長，那麼這個國傢如果不是一個城市化的國傢，那就絕對不可能變成一個強國。
強國的唯一標志就是城市化，歷史上我們有過強國時代，比如說清朝宋朝，但那都是農耕時代。為什麼清朝後來不靈了呢，一個是閉關鎖國，一個就是保持農業國。但其它國傢在這個近200年左右的時間已經迅速發展到工業後工業，這個發展過程其實就是城市化的過程。
我們現在有多少農民啊，現在數据是9億多，這麼多農民你可能在世界上強大嗎？不可能。所以沒有城市化你是不可能把國傢變得強大的。那麼另外一個問題就是城市化來自於社會分工，來自於收入差別。比如說我要在農村建一個汙水站，你建不起來，因為它人太分散。只有城市化才能建起來。
比如說我們建一個中水處理，20萬平米的一個小區，開發商都知道建不起來。但是說必須得建，好好我們建，但是這個20萬平米的小區的中水是不夠用的。
大傢用完的水經過處理變成中水再去用，比如沖廁所什麼的,
嘉義豪宅建案。問題是你那些住戶用的廢水不夠用來處理的，怎麼辦呢？就是三分之一用的是廢水，三分之二用的是自來水，這還說城市化哪？我們現在名義上說的進行中水處理，結果都是自來水。這些沒有城市化都是做不到的，而我們現在的城市化做的還很差很差。
北京最近提出一個“誓死守住人口2300萬的底線”，這是公開登在報紙上的。北京曾經有過一個規劃：在2020年要守住1800萬人口的底線。這是國務院批准的。
這個規劃實行了多少年呢，到2008年的時候北京人口是1900萬。已經打破了2020年的城市規劃，為什麼房價高呢，你說你2020年1800萬人口，國土資源部就按這個蓋個章批土地指標。可是我們早已經1800萬了，可土地指標沒有變。
那麼今天還有一個問題就是2300萬的指標能不能堵得住。大東京是多少人呢，3750萬。那麼大東京為什麼這麼多人口呢，它當初1200萬人口的時候跟北京市一樣，下決心要把人口控制住，於是就修了一條高速鐵路，說半個小時就能到大阪，說東京人都到大阪去吧，於是呢大阪人就都到東京來了。（全場笑）
北京也修了一條，修到天津，說半個小時就到天津，於是天津人就到北京來了。
這個城市的吸引力啊，種種因素使得人們一定會往大城市跑。所以能不能守住2300萬人口，這是一個巨大的難題。市裡就給各個區下任務，區裡就給各個企業下任務。以前的同事說今年他們至少要把100個人搬出西城區，怎麼搬啊，然後想出了個主意，說每個企業收購一個小商品市場，不能租給小商戶，這個小商戶就得走。沒辦法呀，每個區都下了任務，就告訴你必須把這些人轟出去，所以北京好多小商品市場就關掉了。
把人轟走，你轟得走嗎？但是我知道，大傢都是中國人。但是現在你不能去北京啊，你別說你是中國人，你是上海人你在上海待著，你是湖北人你在湖北待著，你是湖北一個縣裡人你就在縣裡待著。為什麼，那寫著呢，沒有本地戶籍不能在本地買房。外國人可以買啊，有個勞動合同就能買，中國人不行，你還得戶籍社保一大堆。
所以這個房地產是漲還是跌呢？和人口有關係，更和我們制度有關係。
前?天中央出台了個政策說保護產權。大傢很高興，說保護產權投資就回升了，大傢就安心了，說也別老拿著錢跑美國買房子了。然後中國限購，這就很麻煩。產權是什麼，是你有錢你想買可以買，而不是說你有錢你買不了。所以這裡面有很多麻煩。
那麼債券資金增長我們看是平的，高速增長的過程。說明明年不缺錢，開發商手裡有錢啊，今年已經取消了很多開發商的債券發行，但是去年有一萬多億。所以很多開發商手裡是有錢的，那麼有錢應該能保持投資持續增長啊，那問題是你有錢買了地，銷售掉下來怎麼辦？
銷售有可能因為政策導緻下降，我們看到目前為止，全國沒有說快速的下降，一線城市和限購城市出現了一些下降，但三四線城市沒有。所以16年12月數据還沒出但我們估計整體不會下降太多，應該是一個平穩增長的過程。
那麼我們看中部城市除了武漢限購以外，可以達到10點?的增長。大傢說鄭州漲了，我說鄭州就該漲！不漲就錯了！全國唯一有米字型高鐵的城市就是鄭州。覆蓋的四億人口去哪兒都可以很快，所以鄭州嚇得夠嗆，老出台政策，一輪不行兩輪兩輪不行三輪，你把鐵路拆了你看能漲嗎？
銷售大傢能看出來，東部中部都增長很快，但西部不行。西部能不能快增長？我覺得永遠不行，西部之前有條線叫什麼什麼線，一邊人多地少一邊人少地多。總理說能不能改變，改變不了，線一邊都是荒地，你怎麼去改變。有人說把賭場擱那邊可能行，我說把中央搬那邊就行啦。（全場笑）
現在的問題是它沒人去，那就漲的慢唄。東部中部人口流入多，那就漲的快唄。
去年房價漲的多，很多人說是因為我們的貨幣政策導緻的，我個人覺得是瞎說，房價上漲和貨幣政策沒有任何關係。如果說有關係，那貨幣多了，都跑到房地產市場，那為什麼有的城市漲有的不漲，三線四線那麼便宜反而不漲呢？所以和貨幣沒有關係，嚴格說起來，我們歷年的房價變化都和政策有關係，和經濟無關。因為去年經濟增長是從6.9%降到6.7%，它是個下台階的過程，那為什麼房價猛漲呢？所以我們說房價上漲和經濟增長無關。
但我們看看以前，任何一次房價變化和政策變化都是一緻的。想讓你上就上，想下就下。所以說中國的房地產市場其實是一個政策市，政府說不讓漲那就不漲了。很多城市接到住建部指示，要求把房價漲幅控制在2%以內，那麼怎麼辦呢？地方政府沒辦法，就看那個報表，你要網簽漲的很快就不讓你簽，不給你發銷售証。萬科現在急的夠嗆，不給它發就賣不了~那怎麼辦，低價房子先猛賣，之後才允許高價房子網簽，然後告訴你這個漲幅平衡了。
那麼宏觀經濟周期和房地產經濟周期不是對等的，不是同上同下，完全是按政策周期。
現在房地產政策有一個不確定性，今年、明年、未來怎麼樣？沒人敢說。我們要預測都是根据現有政策做決定，但是實際結果一定會根据未來的新的政策。周期是多少？很多人說十?個月，這是政策變化的周期，通常18個月變一次，12個14個也有，一年半左右。政策周期決定了房地產經濟的增長情況。
大傢說我們現在有多少多少的在施面積，接近70億平米，不是沒有庫存。那些房子早沒啦！為什麼沒了呢？我們看看銷售面積和竣工面積之差，今年銷售13億平方米，竣工面積10億，有3億是什麼呢？是期房。裡面還有不能銷售的面積比如車庫，車庫在統計侷裡是不計算面積的，是按個數算的。
那麼我們扣除一下發現，在施面積大部分沒啦，很多房子是已經被賣掉啦，現在期房一般兩三年交房，所以在建設期內老是統計在在施面積裡，那房子早就被賣掉啦。所以我們計算庫存時要搞清楚到底還有多少房子和多少沒賣的房子。
那麼我們可以來看看這一輪房子為什麼漲價，這是上一輪的土地負增長。前面我們說了，前兩年土地負增長，凡是土地負增長，下一輪就是一個高峰。所以13、14連續兩年土地供給負增長，16年又漲價。13年我就說價格得上去，為什麼，因為12年土地供給掉下去了。13年有一個人跟我打賭說要裸奔，我後來也不知道裸奔沒有，反正他認輸了。房價為什麼你任志強老說的對呢，就是這個數据在這擱著。第一個是政策變化，第二個是基礎
